現在許多經(jīng)營(yíng)者在專(zhuān)賣(mài)店選址中，遇到了不少問(wèn)題，由于選址不當造成銷(xiāo)售業(yè)績(jì)無(wú)法攀升，甚至門(mén)可羅雀等問(wèn)題。那么，如何選擇好專(zhuān)賣(mài)店的位置呢？做好備選中的評估還是很重要的！
　　
　　店址評估的“六把尺子”
　　
　　備選店址一旦確定，就需著(zhù)手進(jìn)行評估。評估應該具體，首先是要確定評估項目，其次是進(jìn)行定量化評估，最后做出相關(guān)分析并選定店址，這是一系列的標準化流程。評估項目應視特許發(fā)展戰略而不定期，主要包括：店面結構、交通狀況、競爭環(huán)境、顧客流量、店面成本、發(fā)展趨勢六個(gè)方面。
　　
　　一、店面結構
　　
　　店面結構需要從兩方面評估：地理位置和競爭角度。
　　
　　從地理位置評估一個(gè)店址，應該看它從地理位置出發(fā)，屬于商業(yè)中心型、準商業(yè)中心型、郊外型和居民小區型四類(lèi)中的哪一類(lèi)。再根據連鎖店本身的性質(zhì)來(lái)評估店址的優(yōu)劣
　　
　�、偕虡I(yè)中心型店址，位于全市性的繁華商業(yè)區，這里各類(lèi)商業(yè)、娛樂(lè )、服務(wù)設施林立，人流、車(chē)流度最大，店址的輻射力強，商圈范圍也比較廣泛。此類(lèi)店址適合于各類(lèi)連鎖專(zhuān)賣(mài)店的開(kāi)設。
　　
　�、跍噬虡I(yè)中心型店址。位于地區性商業(yè)中心，有重要的交通干線(xiàn)相聯(lián)結，顧客流量較全市性商業(yè)中心少，尤其是流動(dòng)顧客數量很少，此類(lèi)店址適合于食品、日用商品和各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店的連鎖經(jīng)營(yíng)。
　　
　�、劢纪庑偷曛�。是隨著(zhù)城市人口的外遷而設立的店址，其顧客少但固定，經(jīng)營(yíng)成本最低。
　　
　�、芫用裥�區型店址。位于大型居民集中居住濾我內，為小區生活配套設施。此店址最適合于食品、日用生活品等連鎖商店的經(jīng)營(yíng)。
　　
　　另一方面，需要從競爭的角度出發(fā)，看店址屬于競爭型店址和孤立型店址兩類(lèi)中的哪一類(lèi)。
　　
　�、俑偁幮偷曛�。指同一商圈內有競爭對手存在。競爭對手有兩類(lèi)：一是同類(lèi)連鎖商店，來(lái)自這類(lèi)對手的競爭壓力可謂最大；二是與本店有經(jīng)營(yíng)交叉的商店，如百貨店、食品店、蔬菜店等。
　　
　�、诠铝⑿偷曛�。正好與競爭型店址相對，商圈內沒(méi)有上述兩類(lèi)競爭對手存在。上述各類(lèi)型店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房產(chǎn)價(jià)格又極其昂貴；競爭對手少的地段往往缺乏商業(yè)吸引力，而商業(yè)吸收力大的地段又總是擁擠著(zhù)眾多的競爭者，且覓得合適的店址非常困難。
　　
　　二、交通狀況
　　
　　僅僅作出了店址的區域位置等店面結構選擇還不夠，因為在同一個(gè)區域內，一個(gè)連鎖店鋪可能會(huì )有好幾個(gè)開(kāi)設地點(diǎn)可供選擇，但有些地點(diǎn)對某個(gè)連鎖店來(lái)說(shuō)，是百分之百好的開(kāi)設地點(diǎn)，而對另一種連鎖店來(lái)說(shuō)，就不一定是最滿(mǎn)意的開(kāi)設地點(diǎn)。因此，一個(gè)新設連鎖店在做好區域位置選擇以后，還要切實(shí)考慮多種影響和制約因素，作出具體設計地點(diǎn)的選擇。
　　
　　交通條件是影響連鎖店鋪選擇開(kāi)設地點(diǎn)的一個(gè)重要因素，它決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的順利開(kāi)展和顧客購買(mǎi)行為的順利實(shí)現。
　　
　　從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，對交通條件的評估主要有以下兩個(gè)方面在開(kāi)設地點(diǎn)或附近，是否有足夠的停車(chē)場(chǎng)所可以利用。絕大多數購物中心設計的停車(chē)場(chǎng)所與售貨場(chǎng)所的一般比率為4：1。規模較大的連鎖店必須有專(zhuān)用汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)，面積較小的連鎖店可以不設專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)，但必須有自行車(chē)、三輪車(chē)停車(chē)場(chǎng)地。連鎖店鋪根據需要作出選擇。
　　
　　商品運至連鎖店是否容易。這就要考慮可供連鎖店利用的運輸動(dòng)脈能適應貨運量的要求并便于裝卸，否則當運貨費用明顯上升的情況下，會(huì )直接影響到經(jīng)濟效益的發(fā)揮。
　　
　　為方便顧客購買(mǎi)，促進(jìn)購買(mǎi)行為的順利實(shí)現，對交通條件要作如下具體分析設在邊沿區商業(yè)中心的連鎖店，要分析與車(chē)站、碼頭的距離和方向。一般距離越近，客流越多，購買(mǎi)越方便。開(kāi)設地點(diǎn)還要考慮客流來(lái)去方向而定，如選在面向車(chē)站、碼頭的位置，以下車(chē)、船的客流為主；選在鄰近市內公共車(chē)站的位置，則以上車(chē)的客流為主。
　　
　　設在市內公共汽車(chē)站附近的連鎖店，要分析公共車(chē)站的性質(zhì)，是中途站還是始終站，是主要停車(chē)站還是一般停車(chē)站。一般來(lái)說(shuō)，主要停車(chē)站客流量大，連鎖店可以吸引的潛在顧客較多。中途站與始終站的客流量無(wú)統一規律，有的中途站多于始終站，有的始終站多于中途站。
　　
　　要分析市場(chǎng)交通管理狀況所引起的有利與不利條件。如單行線(xiàn)街道，禁止車(chē)輛通行街道，與人行橫道距離較遠，都會(huì )造成客流量在一定程度上的減少。
　　
　　三、競爭環(huán)境
　　
　　商店周?chē)�的競爭情況對零售經(jīng)營(yíng)的成敗產(chǎn)生巨大影響，因此對商店開(kāi)設地點(diǎn)的選擇時(shí)必須要分析競爭對手。一般來(lái)說(shuō)，在開(kāi)設地點(diǎn)附近如果競爭對手眾多，商店經(jīng)營(yíng)獨具特色，將會(huì )吸引大量的客流，促進(jìn)銷(xiāo)售增長(cháng)，增強店譽(yù)，否則與競爭對手相鄰而設，將難似獲得發(fā)展。
　　
　　當然，作為零售店鋪的地點(diǎn)還是盡量選擇在商店相對集中且有發(fā)展前景的地方，這對經(jīng)營(yíng)選購性商品的商店尤其如此。
　　
　　另外，當店址周?chē)�的商店�?lèi)型協(xié)調并存，形成相關(guān)商店群，往往對經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生積極影響，如經(jīng)營(yíng)相互補充類(lèi)商品的商店相鄰而設，在方便顧客的基礎上，擴大了各自的銷(xiāo)售。
　　
　　四、顧客流量
　　
　　五、店面成本
　　
　　店面成本包括很多方面，具體來(lái)講，主要需要考慮以下幾個(gè)方面：建筑物的新舊程序與裝修成本，房地產(chǎn)價(jià)格與利用方式、利用期限，搬遷補償費，水電增容費，有無(wú)城建規劃限制等。
　　
　　房地產(chǎn)價(jià)格與利用方式、利用期限。這是所有項目中最重要的一項。利用方式大致有四種：一是租房；二是買(mǎi)房；三是買(mǎi)房地產(chǎn)；四是買(mǎi)地蓋房；此外，還可能通過(guò)聯(lián)營(yíng)、合作搞房地產(chǎn)、兼并等方式進(jìn)行。因此，是否要擁有產(chǎn)權這一問(wèn)題就變得非常突出。擁有產(chǎn)權，一次性投入大，但不會(huì )受租用期限和房地產(chǎn)漲價(jià)的限制，不用擔心契約到期后不能續簽造成的停業(yè)或遷址，而且還可享受房地產(chǎn)增值帶來(lái)的利益，提高消化費用上升的能力和銀行貸款能力。房地產(chǎn)價(jià)格對銷(xiāo)售價(jià)格、投資回收期影響直接，而付款方式也會(huì )對實(shí)際價(jià)格產(chǎn)生影響，這些因素均應作具體的定量測算。
　　
　　搬遷補償費。包括原有職工安置費。
　　
　　有無(wú)城建規劃限制指有無(wú)良好的水電、下水道、暖氣等條件；是否位于規劃紅線(xiàn)之外；有無(wú)綠地限制；能否加蓋臨時(shí)建筑等。
　　
　　六、發(fā)展趨勢
　　
　　對店址發(fā)展趨勢的評估其實(shí)就是要分析城市規劃。商店的開(kāi)設地點(diǎn)選擇要分析城市建設的規劃，既包括短期規劃，又包括長(cháng)期規劃。有的地點(diǎn)從當前分析是最佳位置，但隨著(zhù)城市的改造和發(fā)展將會(huì )出現新的變化而不適合設店；反之，有些地點(diǎn)從當前來(lái)看不是理想的開(kāi)設地點(diǎn)，但從規劃前景看會(huì )成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區。因此，零售經(jīng)營(yíng)者必須從長(cháng)考慮，在了解地區內的交通、街道、市政、綠化、公共設施、住宅及其它建設或改造項目的規劃的前提下，作出最佳地點(diǎn)的選擇。最后，零售經(jīng)營(yíng)者還要對商店未來(lái)效益進(jìn)行評估，主要包括平均每天經(jīng)過(guò)的人數；來(lái)店光顧的人數比例；光顧顧客中購物者的比例；每筆交易的平均購買(mǎi)量等。于是，零售經(jīng)營(yíng)者就可做出商店的開(kāi)設地點(diǎn)和商店設置后開(kāi)業(yè)的決策了。
　　
　　編者寄語(yǔ)：
　　
　　開(kāi)店，首先面對的問(wèn)題就是選擇合適的地段，每位開(kāi)店者都想找到一個(gè)理想中的“黃金地段”。評估就變的尤為重要。評估一家店址是否可取，需要考慮到的因素有很多。比如：店面結構、交通狀況、競爭環(huán)境、顧客流量、店面成本、發(fā)展趨勢等都要考慮到。本文就這幾個(gè)方面進(jìn)行分析。希望對正在進(jìn)行店面考察的朋友們有所幫助。