在商業(yè)地產(chǎn)中，社區型商業(yè)其規模、區域的劃分相對有限，但其發(fā)展前景相當可觀(guān)，是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向，是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)板塊中及其重要的組成部分，是將居住與商業(yè)融合為一體的新領(lǐng)域和新市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，其營(yíng)銷(xiāo)策劃戰略戰術(shù)也將面臨新的創(chuàng )新和挑戰商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策略、方式有很多種，但歸結到大的面上就是三類(lèi):
　　
　　策略一全部出售
　　
　　很多商業(yè)廣場(chǎng)就采用全部出售辦法，出售后由小業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)。如北京的建外SOHO商業(yè)街，上海的金橋·羅馬假日等。這種商業(yè)街的店鋪出售后會(huì )帶來(lái)很多后遺癥，如業(yè)態(tài)混亂，物業(yè)管理難，缺乏統一模式，不能組成有效的商業(yè)系統性、業(yè)態(tài)分類(lèi)難以差異化組合，整個(gè)商業(yè)項目缺乏品位。
　　
　　發(fā)展商一次性收回投資擺脫了風(fēng)險，但以后投資者的風(fēng)險增大了，該商業(yè)的價(jià)值就很難提升，還有可能成為死鋪。如南京路，福州路旁的中福城一條街，內街商鋪全部出售給溫州人，兩、三年過(guò)去了，一條商業(yè)街開(kāi)門(mén)的商鋪只有幾家，幾十家商鋪都關(guān)著(zhù)門(mén)，門(mén)上出租告示一張，都等待升值轉讓。這種商鋪產(chǎn)權已全部出售，管理公司很難在經(jīng)營(yíng)權上加以制約。更有炒鋪人把門(mén)一鎖，二—三年不來(lái)，管理公司拿他沒(méi)轍。這樣的“商鋪”很容易變成“傷鋪”。
　　
　　全部出售模式一般只適應沿馬路的，或少量社區內街面商鋪，而且是底鋪、小面積。而內街式大型社區商鋪不宜推廣，如確需出售，應事先在合同條款中對經(jīng)營(yíng)權，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，規模、期限加以制約，只有如此才能較有效地保證整體商業(yè)街的完整性。
　　
　　策略二全部出租
　　
　　這是一種現在比較推崇的營(yíng)銷(xiāo)方案，這樣發(fā)展商可保證商業(yè)模式的統一性，統一經(jīng)營(yíng)、統一管理、統一招商，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不斷調整完善，達到發(fā)展商、商家、消費者三者三贏(yíng)。如四川路、山陰路口的東暉休閑廣場(chǎng)，三年經(jīng)營(yíng)下來(lái)，業(yè)態(tài)穩定成熟，人氣越發(fā)旺盛，以前到“一茶一坐”吃飯隨到隨吃，現在必需排隊十分鐘。還有新天地，剛開(kāi)始時(shí)每年租金164萬(wàn)元，現在是每年租金600萬(wàn)元。其商業(yè)模式已成為上海的一個(gè)亮點(diǎn)、大都市標志性的旅游景點(diǎn)。
　　
　　這種模式被不斷地拷貝，模仿。成為一種新的商業(yè)模式，如杭州新天地、重慶新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。這種商業(yè)操作需要發(fā)展商有較強的資金實(shí)力，有良好的經(jīng)營(yíng)管理隊伍，如襄陽(yáng)路小商品貿易市場(chǎng)管理隊伍，工商管理、稅務(wù)、警所到現場(chǎng)聯(lián)合辦公，組成了一支有效的管理隊伍。
　　
　　全部出租的缺點(diǎn)是發(fā)展商資金一時(shí)難以回收，但以后的增值前景非�？捎^(guān)�！梆B鋪”是商業(yè)地產(chǎn)增值的必然途徑，一萬(wàn)平方米左右的商業(yè)廣場(chǎng)，“養鋪”時(shí)間一般為二到三年。對企業(yè)來(lái)說(shuō)，每年保證有正常的現金流，二三年后經(jīng)營(yíng)上比較成熟的商業(yè)，就有較穩定的回報和超值的價(jià)格。
　　
　　策略三部分出售、部分出租或者出售包租
　　
　　這是一種介于以上兩者之間的方案，這是一個(gè)二分法的問(wèn)題。當發(fā)展商為保證企業(yè)有適當資金流，同時(shí)又不愿降低商業(yè)廣場(chǎng)的品質(zhì)，可將部分商鋪出售套現，并與投資者簽定包租返利方案，以保證整體業(yè)態(tài)的統一性，這樣商業(yè)廣場(chǎng)在運作策略操作上可進(jìn)可退，企業(yè)有較大的靈活性。
　　
　　企業(yè)在選擇那些鋪位宜出售，那些鋪位應保留時(shí)，應將項目作仔細分析，一般操作法;發(fā)展商將沿馬路、商鋪入口處，有升值潛力的黃金地段鋪位保留下來(lái)，或將大商場(chǎng)保留下來(lái)，將小商鋪出售。因為大商場(chǎng)出售不易，特別是在商場(chǎng)還沒(méi)起色時(shí)就更難了，大商場(chǎng)定位好了，小商鋪僅起到差異化商業(yè)配套作用。在出售商鋪時(shí)，發(fā)展商就要選擇好商家，應先咨詢(xún)好對方經(jīng)營(yíng)何種業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)規模、裝修標準，然后對該商家進(jìn)行評定，決定是否賣(mài)給他。如果覺(jué)得該商家經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與我的小區相符，在簽約時(shí)就要將經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)規模、裝修標準協(xié)商確認，寫(xiě)進(jìn)合同作為制約的條件。
　　
　　出售包租方案;本方案現在應用很多，主要是針對投資客、“炒鋪”人。最簡(jiǎn)單操作是將三權分立;有所有權沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權，有經(jīng)營(yíng)權沒(méi)有所有權，有管理權沒(méi)有所有權。發(fā)展商將投資者購買(mǎi)的商鋪全部簽約包租下來(lái)，包租時(shí)間一般2—5年，時(shí)間太短，投資人有風(fēng)險，時(shí)間太長(cháng)，發(fā)展商有風(fēng)險。由發(fā)展商統一招商引店，統一經(jīng)營(yíng)管理，年終統一給投資者一個(gè)固定回報，回報率將根據不同的地區，不同的板塊而定，同時(shí)也參考銀行利率，現在低的回報率是5%--6%，高的回報率是10%-12%。過(guò)高的回報率也是一種風(fēng)險。
　　
　　還有經(jīng)營(yíng)利潤留成與投資者分成方案，包括發(fā)展商提供物業(yè)，經(jīng)營(yíng)者出資經(jīng)營(yíng)，雙方根據經(jīng)營(yíng)利潤分成獲得收益。
　　
　　發(fā)展商選擇策略二時(shí)，一定要選擇一支有豐富商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗的隊伍，最好是既要國外管理商業(yè)經(jīng)驗，又有深厚本土文化，熟悉當地政策法規的企業(yè)，有經(jīng)驗的隊伍完全可以把商業(yè)廣場(chǎng)培育成超值利潤的品牌。如大連萬(wàn)達所投資的全國連鎖商業(yè)廣場(chǎng)，都采用部分出售策略，而且做成全國品牌規模效應。