住宅地產(chǎn)調控持續從緊之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的“吸金”能力正與日俱增。近年來(lái)，作為商業(yè)地產(chǎn)的一種“舶來(lái)”業(yè)態(tài)，奧特萊斯在國內正被高速復制，大有井噴之勢。

      繼百聯(lián)集團宣布將與西蒙地產(chǎn)集團在上海迪斯尼旁合作開(kāi)發(fā)全國最大的奧特萊斯項目后，珠江地產(chǎn)集團商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理張遜也于近日對《第一財經(jīng)日報》記者表示，珠江地產(chǎn)投資建設的上海青浦奧特萊斯項目——米格天地，將于今年年底入市。也就是說(shuō)，屆時(shí)，上海將至少有5個(gè)大牌企業(yè)操刀的奧特萊斯，多巨頭搶奪市場(chǎng)的激烈局面或將不可避免。

      有業(yè)內人士表示，不斷涌現的奧特萊斯的日子其實(shí)并不都那么好過(guò)，一些項目不僅由于品牌資源的匱乏被貼上“山寨”標簽，經(jīng)營(yíng)上也是舉步維艱。已有不少業(yè)內人士開(kāi)始擔憂(yōu)，隨著(zhù)這一“舶來(lái)”業(yè)態(tài)的迅速壯大，行業(yè)的首輪洗牌將加速來(lái)臨。

超200個(gè)奧特萊斯沖擊市場(chǎng) 

      “我每個(gè)月發(fā)完工資，第一個(gè)念頭就是直奔奧特萊斯�！闭f(shuō)起上海百聯(lián)青浦奧特萊斯，家住上海松江區的喬小姐抑制不住內心的興奮，“那邊唯一的缺點(diǎn)就是人太多了，很多時(shí)候車(chē)沒(méi)地方停，吃飯也要排好久的隊�！�

      奧特萊斯，是英文Outlets的中文直譯，在零售商業(yè)領(lǐng)域專(zhuān)指由銷(xiāo)售名牌過(guò)季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心。上述喬小姐所說(shuō)的，是位于上海滬青平高速趙巷出口附近的百聯(lián)青浦奧特萊斯。這是業(yè)內公認經(jīng)營(yíng)得較好的奧特萊斯——公開(kāi)資料顯示，該項目于2006年4月入市，2010年底商鋪數為288家，營(yíng)收已達15.29億元。

      近日，記者在百聯(lián)青浦奧特萊斯項目現場(chǎng)看到，雖然是工作日，但項目停車(chē)場(chǎng)已是爆滿(mǎn)，從車(chē)牌歸屬地上看，上海本地的車(chē)輛與江、浙等省份的車(chē)輛基本“五五開(kāi)”。有知情人士向記者透露，該項目的營(yíng)業(yè)額在國內相同業(yè)態(tài)中已處于第一的位置，平時(shí)日車(chē)流量約為1500輛，周末的客流量可達15000人以上，同時(shí)，不少品牌店的單體銷(xiāo)售額都是該品牌的全國銷(xiāo)售冠軍。

      張遜告訴記者，奧特萊斯這個(gè)業(yè)態(tài)不僅帶動(dòng)商業(yè)，還帶動(dòng)旅游以及其他區域性的經(jīng)濟業(yè)態(tài)的發(fā)展。同時(shí)，隨著(zhù)中國的發(fā)展，越來(lái)越多的國際品牌的市場(chǎng)布點(diǎn)和發(fā)行的節奏會(huì )越來(lái)越快，他們也有銷(xiāo)售自己過(guò)季的、斷碼的品牌的需求。

      在綜合高收益期望以及成功樣本的誘惑下，這一誕生于美國、已有一百多年歷史，并于1992年進(jìn)入中國的業(yè)態(tài)，目前正迅速在國內“遍地開(kāi)花”。

      今年3月初，世界上最大的名牌折扣購物中心開(kāi)發(fā)商美國西蒙地產(chǎn)集團與百聯(lián)集團簽約，雙方將合資在浦東迪斯尼主題樂(lè )園西側建一個(gè)占地300畝的“至尊奧特萊斯”。

      百聯(lián)集團董事長(cháng)馬新生透露，這次百聯(lián)與西蒙集團建造的奧特萊斯將大大超越以往國內其他奧特萊斯，計劃投資規模將超過(guò)10億元人民幣，預計將在2014~2015年建成。據悉，百聯(lián)集團方面目標是在2014年形成全國10家?jiàn)W特萊斯的規模。

      無(wú)獨有偶，去年首創(chuàng )置業(yè)也聯(lián)手中國基建集團(香港)，合資成立奧特萊斯(中國)有限公司，推出奧特萊斯新品牌“芭蕾雨”，并表示未來(lái)5~10年將在國內建立30家“芭蕾雨”。同時(shí)，以服裝為主業(yè)的杉杉控股也已闖入商業(yè)地產(chǎn)，大搞奧特萊斯。杉杉控股董事局主席鄭永剛曾對本報記者表示，未來(lái)十年，杉杉集團計劃在國內打造15~20家?jiàn)W特萊斯。

      此外，珠江投資集團、友阿股份、寶龍集團等企業(yè)也在奧特萊斯項目建設上不遺余力。據不完全統計，目前，國內以?shī)W特萊斯為名的購物中心至少已達200個(gè)，比較著(zhù)名的有北京燕莎奧特萊斯、北京賽特奧特萊斯、上海青浦百聯(lián)奧特萊斯、天津佛羅倫薩小鎮等。

行業(yè)風(fēng)險隱現

      事實(shí)上，珠江地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的米格天地，就在上海青浦奧特萊斯的正對面，目前項目的主體工程已基本完工，巨大的招商廣告牌昭示該區域兩個(gè)奧特萊斯的激烈競爭即將到來(lái)。

      負責操刀米格天地項目的珠江商業(yè)運營(yíng)公司華東地區常務(wù)副總經(jīng)理吳歷華告訴記者，當地政府希望將趙巷打造成超級商業(yè)集聚區，他們希望米格天地的加入，一方面將“蛋糕”做大，為更多的品牌進(jìn)入這個(gè)區域及區域內品牌提升提供一個(gè)平臺，同時(shí)，通過(guò)業(yè)態(tài)的聚集在這個(gè)地區形成一個(gè)“零售折扣商圈”的概念,能有效打造區域及城市商業(yè)名片，完善上海零售商業(yè)階梯式的有機產(chǎn)業(yè)鏈條。

      吳歷華指出，奧特萊斯這一業(yè)態(tài)在國內發(fā)展速度確實(shí)已經(jīng)過(guò)快，但其中符合成功條件的項目確實(shí)很少，現有的這些項目在硬件、軟件及國際化的專(zhuān)業(yè)運營(yíng)方面還是有很大的發(fā)展空間�！帮L(fēng)險肯定存在，盲目地復制概念已經(jīng)不能得到品牌商家及消費者的認同，因此，引進(jìn)國外的一些經(jīng)驗豐富的合作伙伴而得到國際標準的軟硬件的同時(shí)，做好各項落地工作顯得很重要�！�

      目前，在選擇進(jìn)軍奧特萊斯時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商都傾向于與實(shí)力雄厚的專(zhuān)業(yè)奧特萊斯運營(yíng)商合作。

      以上海為例，百聯(lián)青浦奧特萊斯在建設初期引入香港九龍倉集團共同合作。百聯(lián)集團在商貿流通領(lǐng)域經(jīng)驗豐富，而引入九龍倉則可以給項目提供國際品牌招商方面的支持；米格天地項目的顧問(wèn)方也是來(lái)頭不小，該項目的顧問(wèn)方The Outlet！Company在日本、韓國、馬來(lái)西亞均有成功運營(yíng)奧特萊斯的經(jīng)驗。

      但業(yè)內人士認為，一個(gè)運營(yíng)良好的奧特萊斯需具備諸多苛刻的條件�！澳壳皣鴥鹊膴W特萊斯大多只是一個(gè)概念，充其量只能說(shuō)是‘山寨’或是‘盜版’，真正實(shí)現一線(xiàn)品牌集聚并運營(yíng)良好的奧特萊斯項目并不多�！�

      記者調查發(fā)現，部分奧特萊斯項目在國內的經(jīng)營(yíng)的確不盡如人意。一些缺乏品牌競爭力的奧特萊斯項目出租率不高，日常顧客十分稀少，2011年10月，寧波奧特萊斯廣場(chǎng)更是因為資金鏈斷裂倒閉，該事件也給熱火朝天的奧特萊斯投資澆了盆冷水。同時(shí)，有媒體報道，青島第一家試水的康城奧特萊斯僅僅開(kāi)業(yè)了一年多便悄然離場(chǎng)；重慶溫莎奧特萊斯運營(yíng)一年半后關(guān)門(mén)變茶葉賣(mài)場(chǎng)。

      近日，在上海北郊的美蘭湖奧特萊斯項目現場(chǎng)，記者也看到，約有三分之一的商鋪已經(jīng)空置或正待轉讓?zhuān)�在記者走訪(fǎng)的兩個(gè)小時(shí)里，除了一家NIKE打折店有少數顧客外，其他店鋪基本沒(méi)有客人光顧。大多數店鋪內貨源明顯不足，原來(lái)的停車(chē)場(chǎng)以及幾部自動(dòng)扶梯均已停用。

      在一家著(zhù)名的獨立第三方消費點(diǎn)評網(wǎng)站上，“冷清”、“慘淡”幾乎成了該奧特萊斯的代名詞�，F場(chǎng)美蘭湖物業(yè)的一位工作人員告訴記者，平時(shí)基本就是這個(gè)情況，周末的人流量會(huì )稍微多一些�！耙郧吧�意還蠻好的，也不知道為什么會(huì )搞成現在這樣�！� 

      顯然，無(wú)論是對奧特萊斯開(kāi)發(fā)商還是運營(yíng)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)了市場(chǎng)不等于就能得到這個(gè)市場(chǎng)。市場(chǎng)分析人士指出，豐富的品牌合作資源、國際化的專(zhuān)業(yè)運營(yíng)管理、前瞻性的選址及布局規劃將是開(kāi)發(fā)奧特萊斯的三大核心要素，而目前國內真正符合這些標準的企業(yè)只是鳳毛麟角。隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)陣營(yíng)的日漸龐大，奧特萊斯或將迎來(lái)一輪較大規模的洗牌潮。